Ein Eigenheim ist der Traum vieler Schweizer. Doch das Häuschen im Grünen oder die eigene Wohnung in der Stadt dienen nicht allein dem Eigenbedarf. Immobilien sind eine beliebte Wertanlage. Welche Voraussetzungen müssen Immobilienkäufer beim Abschluss einer Hypothek erfüllen?
Laut Prognosen sollen die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz um 0,6 Prozent sinken. Auch die niedrigen Zinsen machen Immobilien oft erschwinglich und verleiten viele Menschen zum Kauf. Dennoch ist die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung immer mit gewissen finanziellen Risiken und oft jahrzehntelangen Verpflichtungen gegenüber Kreditgebern verbunden. So ein Schritt sollte deshalb von Anfang an gut überlegt sein. Um die Risiken auf dem Immobilienmarkt zu reduzieren, haben die Gesetzgeber bereits im September 2014 Massnahmen verabschiedet, nach denen der Käufer einer Immobilie strengere Mindestanforderungen erfüllen muss.
Voraussetzungen für den Immobilienkäufer
Damit die Immobilie auch langfristig auf einem sicheren finanziellen Fundament steht, wurden die Regeln für die Vergabe der Hypotheken seit September 2014 schrittweise verschärft. Damit erfüllen viele Haushalte, die vorher nur knapp kreditwürdig waren, die Kriterien für eine Hypothek nicht mehr. Dass die Finanzierungen nicht mehr blindlings erhältlich sind, soll nicht nur das Risiko einer Immobilienblase senken, sondern auch die sogenannten „Schwellenhaushalte“ vor der Gefahr einer Überschuldung schützen. 2014 stiegen die Schulden um 3,5 Prozent auf insgesamt 794 Milliarden Franken, 740 Milliarden davon stammen allein aus aufgenommenen Hypothekarkrediten.
Wer an einem Immobilienkauf interessiert ist, muss seit September 2014 somit mehr hartes Eigenkapital mitbringen. Der alte Grundsatz, 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme müssen bei der Aufnahme einer Hypothek erbracht werden, gilt weiterhin. Neu ist, dass das Eigenkapital nun nur noch bis zu 10 Prozent aus Pensionskassengeld bestehen darf. Das heisst: Mindestens 10 Prozent der Kauf- oder Bausumme muss vom eigenen Bankkonto oder aus Verkäufen von Wertschriften stammen.
Zudem wurde die Amortisationspflicht von 20 auf 15 Jahre gesenkt. Das bedeutet, dass die Hypothekarschuld innerhalb von nun höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes zurückbezahlt werden muss. Potentielle Immobilienkäufer müssen deshalb mit einer erhöhten jährlichen Belastung durch die Immobilie rechnen.
Welche Hypothekenformen gibt es?
Allgemein sind vier Hypothekenformen möglich, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich bringen:
- Festhypothek: Wie der Name es schon vermuten lässt, wird der Zinssatz bei einer Festhypothek für die gesamte Laufzeit der Vertrages beim Abschluss festgelegt. Normalerweise beträgt die Vertragslaufzeit etwa zehn Jahre.
- Variable Hypothek: Im Gegensatz zur Festhypothek gibt es beim Abschluss einer variablen Hypothek keine feste Laufzeit und der Zinssatz wird ständig an die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt angepasst.
- Libor-Hypothek: Der Zinssatz dieser Hypothek ist variabel und wird alle drei oder sechs Monate an den LIBOR-Satz (London Interbank Offered Rate) angepasst. Die Laufzeit kann entweder flexibel oder fest sein. Möglich ist auch eine Zinsobergrenze (Cap), die vor stark steigenden Zinsen schützt. Dafür verlangen die Banken meist eine Prämie.
- Spezialhypothek: Neben den Standardhypothekenformen bietet fast jede Bank ihr eigenes Modell an. So unterstützen sie beispielsweise junge Familien mit besonders günstigen Konditionen. Grundsätzlich sind die Spezialhypotheken aber an die anderen drei Hypothekenformen geknüpft.
Welche Hypothekarformen kommen für wen in Frage?
Die Entscheidung für eine Hypothek darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Auf der Suche nach einer geeigneten Strategie sollte man sich auf jeden Fall von einem unabhängigen Finanzberater wie MoneyPark.ch unterstützen lassen. Um einen ersten Eindruck davon zu erhalten, ob die Finanzierung der Wunschimmobilie überhaupt realistisch ist, kann man im Vorfeld eines persönlichen Gesprächs mit einem Finanzberater einen Hypothekenrechner nutzen. Dieser bietet eine erste Orientierungshilfe und gibt wichtige Kennzahlen zur Belehnung und Tragbarkeit des Objekts an.
Welche Hypothek für jemanden in Frage kommt, lässt sich somit nicht pauschal beantworten. Die beiden ausschlaggebenden Faktoren bei der Zusammenstellung der Finanzierung sind auf der einen Seite die persönliche Situation und auf der anderen Seite die Zinsentwicklung, auf die der Hypothekennehmer keinen direkten Einfluss nehmen kann. Während die persönliche Situation einigermassen plan- und vorausschaubar ist, ist es auch für Wirtschaftsexperten schwer, eine langfristige Prognose zur Zinsentwicklung für die nächsten Jahre oder gar Jahrzehnte zu geben.
Fazit
Die Entscheidung für eine Hypothek hängt in erster Linie von der persönlichen Situation und der voraussichtlichen Zinsentwicklung ab. Vor der Wahl der richtigen Finanzierung sollte man sich auf jeden Fall um eine intensive, persönliche Beratung durch Experten kümmern.
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